Cómo reclamar la nulidad de las cláusulas abusivas de tu hipoteca: un caso real

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Si tienes una hipoteca, es posible que hayas firmado un contrato con cláusulas abusivas que te perjudican como consumidor.

Estas cláusulas pueden afectar al tipo de interés, a los gastos de formalización, a las comisiones o a las condiciones de amortización, entre otros aspectos.

En este artículo te vamos a explicar cómo puedes reclamar la nulidad de estas cláusulas y recuperar el dinero que has pagado de más, a través de un caso real que hemos ganado en nuestro despacho.

Aquí puedes leer la sentencia completa.

 

El caso de nuestro cliente

Nuestro cliente contrató un préstamo hipotecario con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) en el año 2003, para adquirir una vivienda. En el contrato se incluían varias cláusulas que, siendo condiciones generales de la contratación, resultaban abusivas, en cuanto que no fueron negociadas individualmente, sino impuestas por el banco, y generaban un desequilibrio injustificado en perjuicio del cliente. Estas cláusulas eran:

  • La cláusula suelo, que establecía un límite mínimo al tipo de interés variable, de forma que el cliente no se beneficiaba de las bajadas del euríbor.
  • La cláusula de gastos, que atribuía al cliente el pago de todos los gastos e impuestos derivados de la formalización, modificación y cancelación del préstamo hipotecario, como los de notaría, registro, gestoría o impuesto de actos jurídicos documentados.
  • La cláusula de intereses de demora, que fijaba un interés excesivo y desproporcionado para el caso de impago de las cuotas.

Como consecuencia de estas cláusulas, nuestro cliente pagó unos intereses más altos de los que le correspondían, y asumió unos gastos que debían ser compartidos o asumidos por el banco.

Por ello, decidimos interponer una demanda de juicio ordinario en su nombre, solicitando la declaración de nulidad de estas cláusulas y la devolución de las cantidades pagadas de más, con sus intereses legales.

 

La sentencia favorable a nuestro cliente

La demanda fue admitida a trámite por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña, que dictó sentencia el 27 de octubre de 2023, estimando íntegramente nuestra pretensión. La sentencia se basó en la normativa y la jurisprudencia aplicables al caso, que son las siguientes:

  • La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, que establece los criterios para determinar el carácter abusivo de una cláusula y las consecuencias de su nulidad.
  • El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que transpone la Directiva 93/13/CEE al ordenamiento jurídico español, y que define las cláusulas abusivas como aquellas que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
  • La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que establece las normas de transparencia y protección del cliente en este tipo de contratos, y que, aunque entró en vigor con posterioridad al contrato de nuestro cliente, sirve para interpretar el sentido y el alcance de las cláusulas abusivas.
  • La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo, que han dictado numerosas sentencias sobre las cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario, fijando los criterios para su control de transparencia y contenido, y para la restitución de las cantidades pagadas de más por el consumidor.

 

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña declaró la nulidad de las cláusulas abusivas del contrato de nuestro cliente, y condenó al BBVA a devolverle las siguientes cantidades, con sus intereses legales:

  • Por la cláusula suelo, la diferencia entre lo que pagó por los intereses y lo que hubiera pagado si no se hubiera aplicado el límite mínimo, desde el momento en que se empezó a aplicar la cláusula hasta mayo de 2013, fecha en que el BBVA dejó de aplicarla por una sentencia del Tribunal Supremo que declaró su nulidad.
  • Por la cláusula de gastos, el 50% del importe desembolsado en concepto de notaría, el 100% del registro y el 50% de la gestoría, tanto por la escritura de préstamo hipotecario como por la de cancelación del mismo.
  • Por la cláusula de intereses de demora, la diferencia entre lo que pagó por este concepto y lo que hubiera pagado si se hubiera aplicado el interés legal del dinero, que es el que se considera razonable y proporcionado.

 

La sentencia recoge textualmente algunos de los argumentos que utilizamos en nuestra demanda, y que reproducimos a continuación:

  • Sobre la cláusula suelo: “En el caso de autos, no contamos para valorar la pretensión ejercitada más que con la documental aportada por la parte demandante, la parte consumidora. La parte demandada no hizo el más mínimo esfuerzo probatorio, incluso después de su comparecencia, a fin de tratar de acreditar el período pre contractual y contractual en cuanto a la negociación de la cláusula cuestionada. De forma que valorando sólo la cláusula que nos ocupa (escritura pública) podemos extra polar las conclusiones arriba expuestas en la resolución citada de la AP por ser plenamente aplicables al caso de autos, para concluir que la limitación a la variabilidad de tipos de interés no supera el control de transparencia o comprensibilidad real”.
  • Sobre la cláusula de gastos: «Conforme a la doctrina consolidada que se expuso, la imposición al prestatario consumidor, de forma indiscriminada, del pago de todo los gastos derivados de los préstamos hipotecarios, es nula por abusiva: STS, Sala Primera, del Civil, en sentencia 253/2022, de 29 de marzo Recurso 86/2019 señalaba: 3.- La redacción de la cláusula que se refiere a “[…] todos los gastos e impuestos […]”, en cuanto que los imputa indiscriminadamente, determina su nulidad por abusiva pues, “si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual”.
  • Sobre la cláusula de intereses de demora: «En cuanto a la cláusula de intereses de demora, la misma debe ser declarada nula por abusiva, al establecer un interés de demora del 19%, que resulta desproporcionado y excesivo, en comparación con el interés remuneratorio pactado, que era del 5,75% inicialmente y luego variable según el euríbor más un diferencial del 1%. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que, en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con consumidores, el interés de demora no puede superar en más de dos puntos el interés remuneratorio, conforme al artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la reestructuración de la deuda hipotecaria. Así, en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, el Tribunal Supremo declaró que “en los contratos de préstamo sin garantía real celebrados con consumidores, el carácter abusivo de la cláusula que fija el interés de demora debe apreciarse teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso, pero tomando como referencia el interés legal del dinero, de modo que, a mayor distancia entre el interés pactado y el legal, mayor indiciario de abusividad. En los contratos de préstamo con garantía real, el criterio de abusividad se determina por la norma legal que lo establece, esto es, el artículo 114.3 LH, que fija el límite de dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado”.

 

La sentencia concluye que “en el caso de autos, el interés de demora pactado, del 19%, supera con creces el límite legal establecido, y también el criterio jurisprudencial para los préstamos sin garantía real, por lo que debe ser declarado nulo por abusivo, y sustituido por el interés legal del dinero”.

 

¿Qué beneficios obtuvo nuestro cliente?

Gracias a la sentencia favorable a nuestro cliente, éste pudo recuperar el dinero que había pagado de más por las cláusulas abusivas de su hipoteca, con sus intereses legales.

Además, pudo beneficiarse de las bajadas del euríbor, al no tener que pagar el límite mínimo del tipo de interés. Asimismo, se ahorró los gastos e impuestos que le correspondían al banco, tanto por la formalización como por la cancelación de la hipoteca. Y, finalmente, se libró de pagar unos intereses de demora desorbitados, que le habrían supuesto un grave perjuicio económico en caso de impago.

 

¿Cómo podemos ayudarte?

Si tú también tienes una hipoteca con cláusulas abusivas, no dudes en contactar con nosotros

En Solvendi Abogados somos expertos en derecho bancario y de consumo, y te asesoraremos sobre la mejor forma de reclamar la nulidad de estas cláusulas y la devolución de las cantidades pagadas de más.

Te ofrecemos un trato personalizado, profesional y transparente, y te acompañamos en todo el proceso, desde la reclamación extrajudicial hasta la demanda judicial, si fuera necesario. No lo pienses más, y ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

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