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¿Sabías que puedes recuperar el dinero que pagaste de más al formalizar tu hipoteca? Muchos bancos han impuesto cláusulas abusivas a sus clientes, obligándoles a asumir todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, cuando en realidad les correspondía pagar solo una parte.
En este post te contamos cómo hemos conseguido que uno de nuestros clientes recupere lo pagado indebidamente al Banco Sabadell por los gastos de su hipoteca. Te explicamos el caso concreto, el contexto legal, el sentido del fallo de la sentencia y los pasos que debes seguir si quieres reclamar los gastos de tu hipoteca.
Aquí puedes leer la sentencia completa.
El caso concreto
Nuestro cliente firmó una hipoteca con el Banco Sabadell en el año 2014, por un importe de 120.000 euros. En la escritura del préstamo, el banco le impuso una cláusula que decía lo siguiente:
“Son de cuenta exclusiva del prestatario todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
El contexto legal
La reclamación de los gastos de hipoteca se basa en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha declarado la nulidad de las cláusulas que imponen al consumidor el pago de todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario, por considerarlas abusivas. El Tribunal Supremo ha establecido el siguiente criterio para determinar qué gastos debe pagar cada parte:
- Notaría: el 50% para el banco y el 50% para el cliente.
- Registro de la propiedad: el 100% para el banco.
- Gestoría: el 100% para el banco.
- Tasación: el 100% para el banco.
Este criterio se basa en la normativa y la jurisprudencia aplicables, como el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que considera abusivas las cláusulas que imponen al consumidor el pago de gastos que por ley corresponde al empresario; el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, que establece que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor; y las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018, 16 de octubre de 2018 y 27 de enero de 2021, entre otras, que han ido fijando el reparto de los gastos de hipoteca.
El sentido del fallo de la sentencia
Tras presentar la reclamación extrajudicial al banco, y al no obtener respuesta satisfactoria, interpusimos una demanda judicial en el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Murcia, solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades pagadas de más por nuestro cliente, más los intereses legales correspondientes.
El juez estimó íntegramente nuestra demanda, y dictó una sentencia favorable a nuestro cliente, declarando la nulidad de la cláusula de gastos y condenando al banco a devolverle los gastos que en su día afrontó, más los intereses legales desde la fecha de cada uno de los abonos.
El juez se basó en los siguientes argumentos:
- La cláusula de gastos es una condición general de la contratación, impuesta por el banco sin negociación previa con el cliente, y que no supera el control de transparencia, al no informar al consumidor de la distribución legal de los gastos entre las partes.
- La cláusula de gastos es abusiva, al causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, al atribuir al consumidor el pago de todos los gastos que por ley o por naturaleza corresponden al banco, como el registro de la propiedad, que se hace en beneficio del prestamista, o el impuesto de actos jurídicos documentados, que grava la constitución del préstamo, que es el negocio principal del banco.
- La cláusula de gastos es nula, y por tanto, no produce efectos, debiendo restituirse las prestaciones recíprocas, conforme al artículo 1303 del Código Civil. Es decir, el banco debe devolver al cliente las cantidades que pagó indebidamente por los gastos de hipoteca, más los intereses legales desde la fecha del pago.
La sentencia es firme, al no haber sido recurrida por el banco, y nuestro cliente ha recuperado su dinero, más los intereses.
Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca
Si tú también quieres reclamar los gastos de tu hipoteca, estos son los pasos que debes seguir:
- Reúne la documentación necesaria: la escritura de la hipoteca, las facturas de los gastos y el recibo del impuesto.
- Comprueba si tu hipoteca tiene una cláusula de gastos abusiva, que te obligue a pagar todos los gastos de formalización del préstamo.
- Presenta una reclamación extrajudicial al banco, mediante un escrito en el que solicites la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades pagadas de más, más los intereses. El banco tiene dos meses para contestar, y puede aceptar, rechazar o hacer una oferta parcial.
- Si el banco no contesta, o su respuesta no te satisface, puedes acudir a la vía judicial, presentando una demanda en el juzgado competente, con la ayuda de un abogado y un procurador. El proceso puede durar entre seis meses y dos años, dependiendo del juzgado y de si hay o no recursos.
Contacta con nosotros
Si necesitas ayuda para reclamar los gastos de tu hipoteca, no dudes en contactar con nosotros. Somos un despacho de abogados especializado en derecho bancario, con amplia experiencia en reclamaciones de cláusulas abusivas. Te asesoraremos y defenderemos tus intereses, tanto en la vía extrajudicial como en la judicial, para que recuperes tu dinero con las máximas garantías. Contacta con nosotros. Estaremos encantados de atenderte y resolver tus dudas.
