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¿Sabías que puedes reclamar la devolución de los gastos de constitución de tu hipoteca? Se trata de una posibilidad que se abrió en 2015 gracias a una sentencia del Tribunal Supremo, que declaró abusiva la cláusula que imponía al cliente el pago de todos estos gastos.
Desde entonces, miles de consumidores han iniciado acciones judiciales para recuperar su dinero, pero no todos han obtenido el mismo resultado.
¿Qué factores influyen en el éxito de estas reclamaciones? ¿Qué criterios sigue la jurisprudencia para determinar qué gastos son susceptibles de ser devueltos?
En este artículo te explicamos un caso real de uno de nuestros clientes, que logró que el banco le devolviera lo pagado por los gastos de su hipoteca. Te contamos los detalles del caso, el contexto legal, el sentido del fallo y las claves para conseguir una sentencia favorable.
Aquí puedes leer la sentencia completa.
El caso concreto: una hipoteca de 2004
Nuestro cliente contrató en 2004 un préstamo hipotecario con la entidad Caixabank para adquirir su vivienda habitual. En la escritura de constitución de la hipoteca se incluía una cláusula que establecía que el prestatario asumía todos los gastos derivados de la operación, tales como notaría, registro, gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), tasación, etc.
En 2019, nuestro cliente decidió reclamar al banco la devolución de estos gastos, alegando que la cláusula que los imponía era abusiva y nula, y que por tanto debía restituirse el equilibrio contractual. El banco se negó a atender su reclamación, por lo que nuestro cliente nos encargó la interposición de una demanda judicial.
El contexto legal: la jurisprudencia sobre los gastos de hipoteca
La reclamación de los gastos de hipoteca se basa en la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y en la jurisprudencia que la ha interpretado. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado varias sentencias sobre esta materia, estableciendo que las cláusulas que atribuyen al consumidor el pago de todos los gastos de la hipoteca son abusivas y nulas, y que en consecuencia el consumidor tiene derecho a la devolución de las cantidades abonadas en virtud de dichas cláusulas.
El Tribunal Supremo español ha seguido la doctrina del TJUE y ha dictado diversas sentencias sobre los gastos de hipoteca, fijando los criterios para determinar qué gastos son reclamables y en qué proporción. Así, según el criterio actual del Tribunal Supremo, los consumidores pueden recuperar:
- El 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación.
- El 50% de los gastos de notaría.
Estos criterios se basan en la aplicación de las normas que regulan el pago de estos gastos en defecto de pacto, y que atribuyen la obligación de abonarlos al solicitante del servicio o al beneficiario del derecho. En el caso de la hipoteca, el principal interesado y beneficiario es el banco, que obtiene una garantía real sobre el inmueble. Por tanto, el banco debe asumir la mayor parte de estos gastos, y solo puede exigir al cliente el pago de una parte proporcional de los gastos de notaría, que se corresponden con la escritura de préstamo.
El sentido del fallo: una sentencia favorable al consumidor
La demanda que presentamos en nombre de nuestro cliente fue admitida a trámite por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña. La sentencia estimó íntegramente nuestra demanda y condenó al banco a devolver a nuestro cliente la cantidad abonada por los conceptos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, más los intereses legales desde la fecha de pago de cada gasto.
La sentencia se basó en los siguientes argumentos:
- La cláusula que imponía al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca era abusiva y nula, por generar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, y por estar incluida en el catálogo de cláusulas abusivas del artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU).
- La nulidad de la cláusula implicaba la aplicación de las normas supletorias que regulan el pago de los gastos de la hipoteca, que atribuyen la obligación de abonarlos al solicitante del servicio o al beneficiario del derecho. En este caso, el banco era el principal interesado y beneficiario de la constitución de la hipoteca, por lo que debía asumir la mayor parte de estos gastos.
- La sentencia se ajustó al criterio del Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca, y aplicó el reparto proporcional de los mismos. Así, el banco debía devolver al cliente el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, el 50% de los gastos de notaría.
- La sentencia rechazó la alegación del banco de que la reclamación estaba prescrita, es decir, que había transcurrido el plazo legal para ejercitarla. La sentencia consideró que no existía un plazo de prescripción específico para la acción de restitución de las cantidades abonadas por una cláusula abusiva, y que en todo caso el plazo empezaría a contar desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 que declaró la abusividad de la cláusula de gastos.
Las claves para conseguir una sentencia favorable
Como se puede apreciar, el caso de nuestro cliente fue un éxito rotundo, que le permitió recuperar todo el dinero que había pagado indebidamente por los gastos de su hipoteca. ¿Qué factores contribuyeron a este resultado? A continuación, te damos algunas claves para conseguir una sentencia favorable en tu reclamación de los gastos de hipoteca:
- Contar con la documentación necesaria para acreditar los gastos abonados. Es imprescindible disponer de las facturas de notaría, registro, gestoría, tasación, etc. Si no tienes estos documentos, puedes solicitarlos a las entidades correspondientes o al banco.
- Acudir a un despacho de abogados especializado en derecho bancario y de consumo. La reclamación de los gastos de hipoteca es una cuestión compleja, que requiere un conocimiento profundo de la normativa y la jurisprudencia aplicables. Por eso, es recomendable contar con el asesoramiento y la representación de un abogado experto en esta materia, que se encargue de redactar la demanda, de aportar las pruebas pertinentes, de defender los intereses del consumidor y de impugnar las posibles apelaciones del banco.
- No dejarse intimidar por las argucias del banco. Los bancos suelen oponerse a las reclamaciones de los gastos de hipoteca, alegando todo tipo de excusas, como la prescripción, la renuncia, la falta de legitimación, la inaplicación de la jurisprudencia, etc.
Conclusión: reclama los gastos de tu hipoteca con Solvendi Abogados
Si tú también quieres recuperar los gastos de tu hipoteca, no lo dudes y contacta con nosotros. En Solvendi Abogados somos especialistas en derecho bancario y de consumo, y tenemos una amplia experiencia en la reclamación de los gastos de hipoteca.
Te ofrecemos un estudio gratuito de tu caso, y te asesoramos sobre las posibilidades de éxito de tu reclamación. Además, solo cobramos si tú ganas, por lo que no tendrás que adelantar ningún gasto.
No dejes pasar esta oportunidad y reclama lo que es tuyo.
