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La gran mayoría de las familias españolas tienen un contrato hipotecario con algún banco. A pesar de la crisis y de sus efectos, en España se siguen contratando hipotecas y, sin embargo, la gran cantidad de litigios a los que éstas han dado lugar en los últimos años indican no sólo el gran desconocimiento que existe entre los usuarios de las mismas a la hora de contratarlas, sino también el abuso que se viene realizando por las entidades bancarias.
Para arrojar un poco de luz sobre este tema, y centrándonos en los sistemas de amortización, vamos a intentar desgranar, paso a paso, algunas de las diferencias clave que existen entre los distintos tipos de hipotecas.
¿Qué es la amortización?
En el ámbito financiero, se entiende por amortización la devolución de un capital, ya sea mediante pagos periódicos o a través de un pago único al finalizar un plazo previamente establecido. El ejemplo típico es el préstamo, por lo que los préstamos hipotecarios encajan en este concepto a la perfección.
Normalmente, se trata de una prestación única que se devuelve a través de múltiples contraprestaciones.
Distintos sistemas de amortización
La elección del sistema de amortización es de suma importancia, porque repercutirá directamente en el importe de las cuotas periódicas a pagar y, consecuentemente, en la cantidad total abonada, ya que, no ha de olvidarse que tales cuotas se integran tanto del capital a amortizar, como de los intereses.
A pesar de que este sistema suele ser propuesto por la entidad bancaria, es interesante conocer en qué consiste para saber qué estamos firmando y a qué nos estamos comprometiendo. Por ello, vamos a hablar de lo tipos de sistemas de amortización.
El primero al que vamos a hacer referencia es el método de amortización francés o de cuotas constantes. Es el más habitual y utilizado en España, y supone que las cuotas no varían mientras no varíe el tipo de interés, pero a medida que avanza el tiempo, la cantidad de intereses que se paga disminuye. Así, la proporción de intereses a pagar disminuye al ser menor también la cantidad que queda por amortizar, de manera que se pagan más intereses al principio que al final del préstamo. Puede utilizarse con tipos fijos y con tipos variables. En relación con estos últimos, en España es muy habitual el uso del Euribor.
En segundo lugar, podemos hacer referencia al método de amortización americano o al vencimiento. Consiste en pagar exclusivamente los intereses en cada cuota, para amortizar la totalidad de la cantidad prestada al vencimiento del plazo, es decir, en el último plazo.
Otro posible sistema de amortización es el italiano, también conocido como sistema de capital constante. En este sistema se fija una cantidad como cuota fija, la cual se mantiene a lo largo de toda la amortización. En este caso, en cada cuota, al ir reduciéndose el capital a amortizar, también se van reduciendo los intereses, no obstante, el principal que se amortiza con cada cuota es invariable.
En cuarto lugar, vamos a referirnos al sistema de cuotas crecientes. Se trata de establecer un crecimiento lineal del importe de cada cuota, de manera que cada cuota aumenta en un porcentaje dado sobre la cuota anterior. En este caso, son variables tanto la parte del capital amortizado como los intereses y se pretende pagar una cuota reducida en los primeros años, la cual se irá incrementando progresivamente.
Otro sistema de amortización es el de las cuotas decrecientes, en el que la parte de cada cuota que corresponde a la amortización del capital permanece inmutable, mientras que la parte de los intereses va disminuyendo a medida que va pasando el tiempo. En este caso, al contrario que en el sistema anterior, las cuotas son cada vez menores y van en continuo decrecimiento.
Por último, el sistema de amortización de cuota fija con plazo de amortización variable. En este sistema, las cuotas permanecen inmutables, alargándose el plazo del préstamo en función de la variación de los tipos de interés. Es decir, que en lugar de variar las cuotas, aumenta el número de las mismas, que se prolongan en el tiempo.
Hipotecas con cuotas crecientes en España
Algunos bancos comercializaron préstamos hipotecarios basados en este sistema de cuotas crecientes. Este tipo de préstamo puede ser adecuado en los casos en los que se espera que la capacidad adquisitiva de quien recibe el préstamo se vaya incrementando con el paso de los años. Si se pactan estas cuotas crecientes con un tipo fijo, las cuotas son conocidas desde un primer momento, por lo que no tendría por qué suponer un problema.
Sin embargo, cuando estamos ante tipos variables, puede darse el caso de que los tipos crezcan tanto que la cuota pactada no alcance a los intereses, por lo que las cuotas deberían aumentarse en el importe resultante o capitalizarse esa parte.
En cualquier caso, al utilizar este sistema, aunque las primeras cuotas puedan parecer muy beneficiosas, el cómputo total de los pagos realizados termina siendo superior al realizado con el habitual sistema francés.
¿Puede ser considerada abusiva mi hipoteca con cuotas crecientes?
Del mismo modo que sucedió con otras cláusulas que en su momento fueron muy utilizadas por los bancos y con el tiempo terminaron siendo consideradas abusivas, las cuotas crecientes en un contrato hipotecario también comienzan a ser consideradas abusivas y, consecuentemente, anuladas.
Concretamente, se consideran abusivas aquellas cláusulas que vinculen el contrato a la voluntad del banco o determinen la falta de reciprocidad del mismo. Así, para que una cláusula se considere abusiva, debe formar parte de un contrato de consumo, de manera que de una parte está un consumidor o usuario (que sería la parte débil del contrato) y de la otra un empresario o profesional. Además, otro requisito para ser considerada abusiva, es que no se haya negociado individualmente. Normalmente, este tipo de cláusulas son prerredactadas por el profesional, sin dejar margen al consumidor para negociar. Por último, debe tratarse de cláusulas contrarias a la buena fe y que causen un desequilibrio entre los derechos de las partes, siempre a favor del empresario o profesional.
Actualmente, ya han comenzado a presentarse reclamaciones contra este tipo de cláusulas, y se han conseguido sentencias favorables, generalmente basadas en el incumplimiento por parte de los bancos de los principios de información y transparencia. Esto se debe a la imposibilidad de probar el haber ofrecido una explicación detallada y comprensible al contratante, así como no redactar los contratos de manera clara y transparente exigidas, de manera que el cliente pueda entender las consecuencias y los posibles escenarios resultantes del contrato.
Además, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha establecido la necesidad de que los bancos se dirijan a sus clientes y traten de llegar a un acuerdo en los casos en los que los tipos oscilen tanto como para que se presente el riesgo de tener que incrementar las cuotas finales más allá de lo pactado para mantener el mismo vencimiento. Asimismo, se recuerda que las modificaciones requieren en todo caso el consentimiento del cliente, incluso aunque se trate de modificaciones en beneficio del propio cliente.
Esto da una idea de la importancia que cobra actualmente la transparencia y la información precisa, de manera que se intentan frenar las conductas abusivas por parte de las entidades financieras.
¿Qué hago si tengo contratada una hipoteca con cuotas crecientes?
No sólo es que sea posible reclamar a tu entidad bancaria y solicitar que la cláusula sea declarada abusiva, sino que ya hay sentencias favorables en este sentido. La declaración de una cláusula como abusiva, supone su consideración como nula, lo que conlleva tanto el reintegro de las cantidades satisfechas en concepto de intereses indebidamente calculadas, como el recálculo del capital pendiente de amortizar. Además, se permite el cambio del sistema de amortización de cuotas crecientes, al que actualmente es el más utilizado en España, el sistema francés o de cuotas constantes.
Es necesario mencionar que se considera que debe ser la entidad bancaria la que corra con los gastos que estos cambios en las escrituras pudiesen ocasionar. No olvides examinar tu caso con detenimiento, ya que se han llegado a dar supuestos en los que, aún habiendo firmado el cliente una hipoteca conforme al sistema de amortización francés, el banco aplicaba un sistema creciente.
Como decíamos, en la actualidad las sentencias que declaran abusivas este tipo de cláusulas son numerosas, entre ellas destacamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 202/2018, de 14 de junio de 2018, que declara nula la cláusula y condena al Banco Santander a recalcular el importe de las cuotas sin aplicar el efecto corrector de la cuota creciente y aplicando los criterios de un préstamo a interés variable ordinario, así como a devolver la diferencia resultante.
En base a todo lo expuesto, es necesario tener en cuenta que cada caso necesita de un estudio personalizado, por lo que, si has firmado una hipoteca con cuotas crecientes, lo más recomendable es ponerse en manos de un profesional experto en la materia que pueda asesorarte para encontrar la mejor solución para tu caso concreto y, en ningún caso, llegar a acuerdo con tu entidad bancaria sin haber sido asesorado previamente.
