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En Solvendi Abogados estamos de enhorabuena, ya que hemos conseguido una sentencia favorable a nuestro cliente por los gastos de constitución de hipoteca con BBVA. Se trata de una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid, especializado en cláusulas abusivas, que condena a la entidad bancaria a devolver a nuestro cliente lo abonado por los conceptos de notaria, gestoría, registro de la propiedad y tasación,, más los intereses legales correspondientes.
Aquí puedes leer la sentencia completa.
El caso concreto
Nuestro cliente suscribió un préstamo hipotecario con BBVA en el año 2008, por un importe de 180.000 euros, para la adquisición de su vivienda habitual. En la escritura de préstamo, se incluía una cláusula que imponía al prestatario el pago de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, tales como los de notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto. Nuestro cliente abonó dichos gastos, que ascendieron a un total de 3.198,19 euros.
En el año 2020, nuestro cliente decidió reclamar a BBVA la devolución de los gastos de constitución de hipoteca, al considerar que la cláusula que los establecía era abusiva y, por tanto, nula. Para ello, se puso en contacto con nuestro despacho de abogados, especializado en derecho bancario y defensa de los consumidores. Tras intentar una solución extrajudicial sin éxito, presentamos una demanda contra BBVA ante el Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid, solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de las cantidades pagadas por nuestro cliente, más los intereses legales.
El contexto normativo y jurisprudencial
La cuestión de los gastos de constitución de hipoteca ha sido objeto de numerosas resoluciones judiciales, tanto a nivel nacional como europeo, que han ido fijando los criterios para determinar la abusividad de la cláusula que los impone al consumidor y la forma de calcular la devolución de las cantidades pagadas.
En primer lugar, cabe destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que declaró la nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca por considerarla abusiva, al no permitir una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y atribuirlos en su totalidad al consumidor, a pesar de que la garantía hipotecaria se inscribe en beneficio del prestamista. Sin embargo, esta sentencia no estableció los criterios para determinar qué gastos debían ser devueltos al consumidor y en qué proporción.
En segundo lugar, hay que mencionar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, que estableció que, en caso de nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca, el juez nacional debe poder sustituirla por una disposición supletoria del Derecho nacional que permita el reequilibrio de las posiciones del consumidor y del profesional, siempre que ello no suponga dejar sin efecto la protección del consumidor. Asimismo, esta sentencia señaló que el consumidor tiene derecho a solicitar la devolución de la totalidad de las cantidades pagadas en virtud de la cláusula abusiva, salvo que la normativa nacional aplicable disponga que esos gastos deban ser sufragados, en todo o en parte, por el consumidor.
En tercer lugar, es importante destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2020, que fijó los criterios para determinar qué gastos de constitución de hipoteca debían ser devueltos al consumidor y en qué proporción, en aplicación de la normativa nacional vigente en el momento de la celebración del contrato. Así, esta sentencia estableció que:
- Los gastos de notaría deben ser abonados por mitad entre el consumidor y el profesional, tanto los correspondientes a la matriz como a las copias, al ser ambos interesados en la documentación e inscripción del préstamo hipotecario.
- Los gastos de registro deben ser abonados íntegramente por el profesional, al ser el único interesado en la inscripción de la hipoteca, que le permite ejercer la acción ejecutiva y privilegiada que deriva de la hipoteca.
- Los gastos de gestoría deben ser abonados por mitad entre el consumidor y el profesional, al ser ambos beneficiarios de la gestión realizada para el pago de los tributos, la solicitud de las copias y la inscripción de la escritura.
- Los gastos de tasación deben ser abonados íntegramente por el consumidor, al ser el solicitante del préstamo y el destinatario de la tasación, que le permite conocer el valor del inmueble y acceder al crédito.
- Los gastos del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) deben ser abonados íntegramente por el consumidor, al ser el sujeto pasivo del impuesto según la normativa tributaria aplicable.
El sentido del fallo de la sentencia
En el caso que nos ocupa, el Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid ha dictado una sentencia favorable a nuestro cliente, estimando parcialmente la demanda presentada y declarando la nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca. Asimismo, ha condenado a BBVA a devolver a nuestro cliente las cantidades pagadas por los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto, aplicando los criterios establecidos por el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de octubre de 2020.
La sentencia, que tiene fecha de 5 de noviembre de 2023, razona el sentido del fallo de la siguiente manera:
- Respecto a los gastos de notaría, la sentencia señala que “el artículo 3 del arancel de los notarios, aprobado por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, establece que los derechos arancelarios corresponden al notario autorizante y son exigibles por él, pero no determina quién ha de pagarlos, por lo que debe estarse a lo pactado por las partes o, en su defecto, a las normas de derecho común. En este caso, al haberse declarado la nulidad de la cláusula que atribuía el pago de los gastos notariales al prestatario, debe aplicarse el artículo 1.255 del Código Civil, que dispone que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En consecuencia, debe entenderse que los gastos notariales deben ser abonados por mitad entre el prestamista y el prestatario, al ser ambos interesados en la documentación e inscripción del préstamo hipotecario, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo”. Por tanto, la sentencia condena a BBVA a devolver a nuestro cliente el 50% de los gastos notariales, que ascienden a 300,26 euros.
- Respecto a los gastos de registro, la sentencia indica que “el artículo 8 del Reglamento Hipotecario, aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947, establece que los asientos del Registro se practicarán en virtud de títulos públicos, judiciales o administrativos, expedidos o que se expidan por personas que tengan facultad para ello, conforme a las leyes, y que los derechos correspondientes al registrador serán satisfechos por la persona a cuyo favor se inscriba el derecho, salvo que se pacte otra cosa. En este caso, al haberse declarado la nulidad de la cláusula que atribuía el pago de los gastos registrales al prestatario, debe aplicarse el artículo 1.091 del Código Civil, que dispone que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos. En consecuencia, debe entenderse que los gastos registrales deben ser abonados íntegramente por el prestamista, al ser el único interesado en la inscripción de la hipoteca, que le permite ejercer la acción ejecutiva y privilegiada que deriva de la hipoteca, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo”. Por tanto, la sentencia condena a BBVA a devolver a nuestro cliente el 100% de los gastos registrales, que ascienden a 210,68 euros.
- Respecto a los gastos de gestoría, la sentencia afirma que “no existe una norma legal que regule quién debe abonar los gastos de gestoría derivados de la constitución de la hipoteca, por lo que debe estarse a lo pactado por las partes o, en su defecto, a las normas de derecho común. En este caso, al haberse declarado la nulidad de la cláusula que atribuía el pago de los gastos de gestoría al prestatario, debe aplicarse el artículo 1.255 del Código Civil, que dispone que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En consecuencia, debe entenderse que los gastos de gestoría deben ser abonados por mitad entre el prestamista y el prestatario, al ser ambos beneficiarios de la gestión realizada para el pago de los tributos, la solicitud de las copias y la inscripción de la escritura, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo”. Por tanto, la sentencia condena a BBVA a devolver a nuestro cliente el 50% de los gastos de gestoría, que ascienden a 157,50 euros.
- Respecto a los gastos del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), la sentencia expone que “el artículo 29 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que será sujeto pasivo del impuesto el transmitente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. En este caso, al haberse declarado la nulidad de la cláusula que atribuía el pago del impuesto al prestatario, debe aplicarse el artículo 68 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que será sujeto pasivo del impuesto, en las escrituras que documenten la constitución de préstamo con garantía, el prestatario. En consecuencia, debe entenderse que los gastos del impuesto de actos jurídicos documentados deben ser abonados íntegramente por el prestatario, al ser el sujeto pasivo del impuesto según la normativa tributaria aplicable, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo”.
La conclusión
En definitiva, la sentencia obtenida por Solvendi Abogados supone un gran éxito para nuestro cliente, que ha visto reconocido su derecho a recuperar parte de los gastos de constitución de hipoteca que pagó indebidamente al formalizar su préstamo con BBVA.
Se trata de una sentencia que aplica los criterios jurisprudenciales más recientes y favorables al consumidor, y que demuestra la profesionalidad y el compromiso de nuestro despacho de abogados con la defensa de los derechos de nuestros clientes.
Si tú también has pagado gastos de constitución de hipoteca con BBVA u otra entidad bancaria, no dudes en contactar con nosotros. Te asesoraremos sobre la viabilidad de tu reclamación y te ayudaremos a recuperar tu dinero.
En Solvendi Abogados somos expertos en derecho bancario y cláusulas abusivas, y contamos con una amplia experiencia y un alto porcentaje de éxito en este tipo de casos.
No lo pienses más y confía en Solvendi Abogados, tu despacho de confianza.
¡Te esperamos!
