Tabla de Contenido
El panorama fiscal de las herencias en España está en constante movimiento, y 2025 no es una excepción. Las modificaciones a nivel autonómico en impuestos clave como el de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) están generando incertidumbre entre los ciudadanos que reciben una propiedad como herencia. Estos cambios, sumados a la complejidad de la gestión inmobiliaria, convierten la decisión de vender un piso heredado en un desafío que requiere una planificación cuidadosa.
Para muchos herederos, la prioridad es gestionar el patrimonio de la forma más eficiente posible. Sin embargo, el reciente ajuste en la valoración de los inmuebles por parte de la Dirección General del Catastro, que ahora utiliza un «valor de referencia», ha complicado el cálculo de la base imponible del ITP y del ISD. Esto ha llevado a que la carga fiscal sea, en muchos casos, más alta de lo esperado, poniendo en jaque las finanzas de quienes buscan liquidar la propiedad heredada.
Ante este panorama, la figura de un profesional inmobiliario se vuelve esencial. Inmobiliaria Núcleo, una de las firmas más especializadas en la gestión de inmuebles heredados en la provincia de Alicante, ha detectado un aumento significativo en las consultas de herederos. «Las personas que tienen que vender un piso heredado se encuentran con un laberinto fiscal que desconocen», afirma Carlos Sánchez, cofundador de la inmobiliaria. «Muchos no saben que el plazo para liquidar los impuestos es de seis meses, y una mala gestión puede llevar a importantes sanciones».
Las claves de los cambios fiscales y su impacto en la herencia
Las principales novedades fiscales giran en torno al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Este impuesto, de carácter autonómico, ha visto cómo algunas comunidades, como la Comunidad Valenciana, han introducido bonificaciones o reducciones en el caso de las herencias entre parientes directos (grupos I y II), haciéndolo más favorable para los herederos. Sin embargo, en otras regiones, la carga fiscal sigue siendo significativa, lo que puede influir directamente en la decisión de si conservar o vender el piso heredado.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si los herederos deciden vender la propiedad, el comprador deberá afrontar el pago del ITP. La principal novedad es la introducción del valor de referencia de Catastro como base imponible, que en muchos casos es superior al valor de mercado real. Este cambio puede generar discrepancias y conflictos entre las partes, y es vital tenerlo en cuenta al fijar el precio de venta.
El caso práctico: ¿Cómo te afectan los cambios en la práctica?
Imagina que heredas un piso en Alicante con un valor de mercado de 150.000 euros.
- En la herencia (ISD): Primero, debes liquidar el Impuesto de Sucesiones. En la Comunidad Valenciana, dependiendo del grado de parentesco, podrías tener una bonificación. Si no, la base imponible será el valor de referencia catastral. Si este valor es, por ejemplo, 160.000 euros, pagarás el impuesto sobre esa cantidad, y no sobre el valor de mercado.
- En la venta (ITP): Una vez que liquidas el ISD y aceptas la herencia, si decides vender, el comprador pagará el ITP. El tipo impositivo varía por comunidad, pero la base imponible será el mayor de tres valores: el valor declarado en la escritura, el valor de mercado o, nuevamente, el valor de referencia de Catastro. Esto significa que si vendes el piso por 150.000 euros, pero el valor de referencia es 160.000, el comprador pagará el ITP sobre los 160.000 euros, lo que podría desincentivar la compra.
«Para evitar problemas, es fundamental obtener la valoración de referencia de Catastro antes de tomar cualquier decisión», aconseja Carlos Sánchez. «En Inmobiliaria Núcleo, ayudamos a nuestros clientes a entender estos valores y a negociar con el comprador un precio que tenga en cuenta todos estos factores fiscales».
La importancia de una gestión profesional para vender un piso heredado
La gestión de una herencia no solo implica trámites fiscales; también requiere la liquidación de deudas pendientes (como la plusvalía municipal), el pago de la escritura de aceptación de herencia, y la puesta en venta de la propiedad.
Según el cofundador de Inmobiliaria Núcleo, la principal ventaja de contar con profesionales es «el conocimiento del mercado y la agilidad en la gestión documental». «El mercado se mueve rápido. Si tardas en liquidar los impuestos, o no sabes cómo gestionar la documentación, puedes perder la oportunidad de vender a buen precio».
Además, la experiencia de un agente inmobiliario puede ayudar a fijar un precio de venta que minimice el impacto fiscal para el comprador, haciendo la propiedad más atractiva en el mercado. En un contexto de cambios constantes, contar con un asesoramiento experto no es solo una comodidad, es una necesidad para garantizar una operación exitosa y rentable.
